Alt du trenger å vite om fastrentelån

Ønsker du deg trygghet rundt hvor mye du skal betale i renter på lånet ditt hver måned? Da er kanskje fastrentelån noe for deg.

Denne e-postadressen er beskyttet mot programmer som samler e-postadresser. Du må aktivere javaskript for å kunne se den.

Publisert: 31.08.2020

Fastrentelån – også kalt «fryst rente» – er mindre populært i Norge enn i de fleste andre land vi kan sammenligne oss med. De senere årene har andelen fastrentelån i Norge ligget i underkant av 10 %. I for eksempel Danmark har ca. 50 % av befolkningen fastrente, mens i Tyskland er andelen som velger flytende rente så å si fraværende.

Les også: Boliglån uten egenkapital

Slik fungerer det

Bankene tilbyr fastrentelån basert på utsiktene for rentenivået i perioden fremover. Du kan binde hele eller deler av lånet i 3, 5 eller 10 år om gangen. Banken setter fastrentekursen ut ifra forskriftene til paragraf 54 i finansavtaleloven, så du kan være trygg på at bankene ikke bevisst forsøker å sette fastrenter som ligger over de faktiske renteutsiktene.

Har du først inngått en fastrenteavtale, binder du deg også til å nedbetale lånet i fastsatte avdrag hver måned så lenge bindingstiden varer. Du kan med andre ord ikke nedbetale et fastrentelån raskere enn avtalt, med mindre du kjøper deg ut av fastrenteavtalen (se nedenfor).

Les også: Avdragsfrihet på boliglånet: Er det lurt?

Mulig å kombinere fastrentelån med flytende rente

Noen velger å binde deler av lånet for å oppnnå en høyere grad av forutsigbarhet, samtidig som man opprettholder fleksibiliteten et lån med flytende rente gir. Fordelene med å gjøre det på denne måten er for det første at du ikke låser hele lånet til en gitt nedbetalingstid, og ved økt likviditet kan nedbetale den delen av lånet med flytende rente raskere hvis du skulle ønske dette. For det andre reduserer du noe av risikoen for at privatøkonomien blir satt på prøve ved uventede rentehopp.

Fordelene med fastrente

Fordelene med fastrentelån er først og fremst forutsigbarhet. Hvis du har høy belåningsgrad og ikke tåler store renteøkninger, kan det være lurt å binde renten på hele eller deler av lånet for å slippe å bekymre deg for renteendringer de neste tre, fem eller ti årene.

Ulempene med fastrente

Du vil sjelden spare penger på å velge fastrente i det lange løp. Bankene baserer seg på fremtidige renteutsikter når de fastsetter fastrenten, og selv om de er bundet av lovverket når de skal sette renten, vil de nødig tape penger på kundene som velger dette alternativet.

Kun i sjeldne tilfeller vil du kunne «slå» bankenes fremtidsutsikter og sitte på et fastrentelån som er bedre enn rentenivået på flytende rente. For personer med stabil økonomi, sikre jobber og belåningsgrad man kan leve med, er flytende rente som regel å anbefale.

Les også: 4 ting som påvirker muligheten til å få boliglån

Ikke umulig å komme seg ut av bindingstiden

De fleste tror det er både komplisert og dyrt å gå fra fastrente til flytende rente hvis økonomien din endrer seg, men det er i realiteten ikke så ille. Hvis du betaler høyere rente på fastrentelånet enn bankenes renteprognose på tidspunktet du ønsker å kjøpe deg fri fra bindingstiden, må du betale såkalt «overkurs» for å løse inn lånet og få flytende rente. Denne overkursen regnes ut fra dagens fastrentetilbud, og multipliseres med antall år du har igjen av avtalen.

Hvis du ønsker å løse deg ut av fastrenteavtalen på et tidspunkt hvor fastrenten din er lavere enn bankens tilsvarende fastrentetilbud, får du penger tilbake i form av såkalt «underkurs». Som regel ønsker man ikke å gå ut av en fastrenteavtale på et slik tidspunkt, men ikke alle er klar over at man får tilbakebetalt denne underkursen hvis du allikevel ønsker å si opp lånet under slike omstendigheter.

Det er heller ikke noe i veien for å «ta med seg» fastrentelånet hvis du flytter til en annen bolig enn den du opprinnelig satte som sikkerhet. Forutsetningen er at din samlede sikkerhet i fast eiendom ikke er lavere enn den du hadde før du byttet bolig.

Les også: Forbrukslån for nybegynnere

Alternativ måte å sikre seg mot rentehopp

En måte du kan «sikre» deg mot høyere rente uten å ta opp fastrentelån, er å betale ned på lånet eller sette inn penger på en sparekonto hver måned, tilsvarende overkursen du måtte betalt hvis du hadde et fastrentelån. På den måten setter du av penger til en ev. renteøkning uten at du mister fleksibiliteten flytende rente gir, og uten at du trenger å bekymre deg for at du får svi fordi banken tar for stor sikkerhet og overpriser fastrentelånet.

Hvis du er ung nok kan du benytte boligsparingsordninger som BSU for å spare til en høyere rente enn den du låner for i banken, så om du har økonomi til det kan det være smart å ikke bruke dette som egenkapital når du kjøper, men heller låne litt mer og beholde dette som en buffer. Da tjener du hvert år på rentedifferansen og har en reserve til å betale ned lånet om renten stiger eller det av andre grunner skulle være vanskelig å nedbetale lånet (slik som tap av jobb).