Alt om egenkapital til bolig

Banken krever som regel 15 prosent egenkapital når du søker boliglån – med andre ord må du betale deler av boligens kjøpesum med egne penger. I visse tilfeller gir banken lån selv om du har lavere egenkapital enn 15 prosent av kjøpesummen.

Denne e-postadressen er beskyttet mot programmer som samler e-postadresser. Du må aktivere javaskript for å kunne se den.

Sist oppdatert: 09.09.2020

Hva er egenkapital?

Egenkapital til bolig er den delen av kjøpesummen du selv må stille med. Bankene kan gi deg lån inntil 85 prosent av kjøpesummen, men de siste 15 prosentene må du ha selv. Dersom du vil finne ut hvor mye egenkapital du trenger for å kjøpe en bolig, kan du enkelt gange kjøpesummen med 15 prosent.

Eksempel:
Kjøpesum: 2.500.000 x 0,15 (15% egenkapital) = 375.000 kroner er det du trenger i egenkapital

For å regne ut hvor mye egenkapital som kreves for å kjøpe boligen du ønsker, kan du bruke vår boliglånskalkulator. Her vil du kunne regne på hvor mye du må betale i måneden i både renter og avdrag, og du kan sammenligne serielån og annuitetslån.

Førstegangskjøper? Da bør du lese denne artikkelen.

Kan man ha mindre enn 15 prosent egenkapital?

Ja, i visse tilfeller er dette faktisk mulig. Boliglånsforskriftene som kom i begynnelsen av 2017 medførte ingen direkte endringer i egenkapitalkravet, bortsett fra et særkrav til boligkjøpere av sekundærbolig i Oslo, som nå må stille med 40 prosent egenkapital.

Forskriftene strammet også inn på bankenes mulighet for fleksibilitet i utlån til boligkjøp i hovedstaden. Bankene skal i de fleste tilfeller følge forskriftene som blant annet sier at låntaker ikke kan ha mer gjeld totalt (inkludert billån, studielån, kredittgjeld og annen gjeld) enn 5 ganger brutto inntekt (før skatt) og må ha 15 prosent av kjøpesummen i egenkapital.

Skal du i gang med boligjakten? Da bør du skaffe et finansieringsbevis.

Reglene sier også at bankene har mulighet til å gjøre unntak fra disse reglene i 10 prosent av lånene de gir på landsbasis, og i 8 prosent av lånene som gis ut i Oslo. Bankene er som regel svært strenge ettersom de alltid vil ha en garanti for at de får tilbake pengene de låner ut.

Skulle banken likevel se at en som ønsker å kjøpe bolig ikke har nok egenkapital, men høy inntekt, lav gjeld og god betalingsevne og vilje, er det sannsynlig at de kan gjøre et unntak for denne personen og stille et lavere krav til egenkapital. Da vil dette lånet utgjøre en del av de unntakene banken har lov til å gi i følge boliglånsforskriften.

Kan man få boliglån uten å ha egenkapital?

Ja, det er faktisk mulig. Kort forklart har man to muligheter, det ene er en realkausjonist, og det andre er om man får et startlån. En realkausjonist vil stille garanti i fast eiendom for hele lånesummen. Realkausjonisten må også ha betalingsevne til å overta hele lånet dersom låntaker kan betale for seg. Dersom låntaker ikke betaler, vil realkausjonisten stå ansvarlig for hele lånet.

Før du spør noen om å kausjonere eller velger å stille som kausjonist, bør du sette deg godt inn i hva dette innebærer, og hvilke muligheter det gir. Det er ikke risikofritt for noen av partene, derfor anbefaler vi å lese mer om kausjon her.

Vet du egentlig hva som skiller en kausjonist og en medlåntaker? Her får du svaret.

Den andre muligheten er et startlån. Dette gis av kommunene, og tidligere var de mer rundhåndet med denne praksisen. Den har blitt strammet inn betydelig de siste årene, og du kan lese mer om startlån og hvordan man får startlån her.

Les mer om hvordan man kan få lån uten egenkapital her.

Hvordan kan jeg få nok egenkapital?

En eller flere av de fire følgende måtene kan hjelpe deg på vei til nok egenkapital:

1. Sparing/BSU

Skal du spare opp egenkapitalen selv, er BSU det klart gunstigste alternativet. Her får du den beste sparerenten banken kan gi, og samtidig kan du få gode skattefradrag. Totalt kan du spare 300.000 kroner på en BSU-konto, men maks spareinnskudd per år er 25.000 kroner. Det er ingen nedre grense for hvor lite du kan spare. Dersom du sparer 25.000 i løpet av et år, får du 5.000 kroner tilbake på skatten. Du kan spare i BSU-konto til du fyller 33 år.

Les mer om BSU-konto og sparing her.

I skrivende stund våren 2018, har de fleste banker en vanlig sparerente på omlag 1 prosent. Til sammenligning er de beste BSU-rentene på godt over 3 prosent. Hvis du sparer på vanlig sparekonto med omtrent 1 prosent rente, vil pengene dine i praksis tape seg i verdi for hvert år, ettersom det generelle prisnivået i samfunnet stiger mer enn renten du får i banken.

Fondssparing kan være et annet alternativ for å få en bedre avkastning på pengene enn det en vanlig sparekonto kan tilby. Husk at jo høyere avkastning, jo høyere risiko for å tape pengene, og du må skatte av gevinsten dersom du vil selge deg ut og investere i bolig. Til sammenligning er BSU-sparing tilnærmet risikofritt og du får tilbake på skatten i stedet for å betale skatt.

2. Arv, forskudd på arv og gaver

En del foreldre hjelper til når barna sliter med å komme inn på boligmarkedet. Et alternativ mange har tydd til er arv eller forskudd på arv etter at arveskatten ble opphevet for noen år tilbake. Så skal det nevnes at mange ikke ønsker eller har mulighet for å hjelpe på denne måten.

3. Lån

Privat lån

Et alternativ til å gi pengegaver er å gi barna et privat lån. Mange benytter seg av dette alternativet, men dessverre er det få som sikrer seg skikkelig med en kontrakt av låneforholdet. Kontrakten bør inneholde informasjon om eksakt beløp, eventuell rente og nedbetalingsplan.

Lån i banken

I de fleste tilfeller vil det å ta opp lån for å bruke som egenkapital være en svært dårlig ide. Et unntak er studielånet, ettersom det har svært gunstig rente, som i de aller fleste tilfeller vil være lavere enn boliglånet. Dersom du bor hjemme eller kan spare på studielånet på andre måter, kan det være en god ide å bruke dette som egenkapital til boligkjøp. Husk å sjekke rentesatsen på både studielån og et eventuelt boliglån for unge før du avgjør om bruk av studielånet til egenkapital er lønnsomt.

Ellers vil forbrukslån og andre typer usikrede lån med høy rente være et svært dårlig valg for å skaffe til veie egenkapital. Tenk heller på om det er mulig å få en ekstrajobb for en periode, ta noen småjobber eller selge unna ting og tang du ikke bruker.

4. Kjøp leilighet sammen

Kjøper du leilighet sammen med noen vil kravet til egenkapital bli delt på to. Da trenger du bare halvparten av egenkapitalen. Med stadig økende boligpriser i de store byene, velger stadig flere å gå sammen med venner eller søsken når de skal komme seg inn på boligmarkedet. Husk at også her må man skrive en solid samboerkontrakt, slik at det ikke oppstår økonomiske konflikter om man blir uvenner eller velger å flytte fra hverandre.