sekundærbolig

Lån til sekundærbolig

Mange kjøper en sekundærbolig eller utleiebolig for å investere og få litt ekstrainntekter. Her kan du lese om hva som skal til for å få lån, og hvilke skatteregler du må være oppmerksom på i forbindelse med utleie.

Utleiebolig

Skal vi tro internasjonal forskning på boligmarkedet i 16 rike land over de siste 145 årene, har den årlige avkastningen i snitt vært 7 prosent. I tillegg har boliginvestering langt lavere risiko enn f.eks. aksjemarkedet, som til sammenligning hadde en gjennomsnittlig årlig avkastning på 6,89 prosent.

På utkikk etter lån til fritidsbolig? Les om hyttelån og lån til fritidsbolig her.

En sekundærbolig kan være en pendlerbolig, utleiebolig og helårsbolig brukt som fritidsbolig. Til forskjell fra en sekundærbolig regnes en fritidsbolig typisk som hytte, sommerhus, eller leilighetskompleks bygget utelukkende for fritidsformål. Disse definisjonene er først og fremst viktig med tanke på skatt og formuesberegning.

Hva må til for å få lån til sekundærbolig?

Siden de nye boligforskriftene trådte i kraft 1. januar 2017 har det imidlertid blitt noe vanskeligere for norske husholdninger å investere i sekundærboliger, og særlig i Oslo hvor egne og strengere låneregler ble innført.

Det første lånekravet som gjør det vanskelig gjelder for hele landet, og sier at bankene kan ikke gi boliglån som medfører at låntakers totale gjeld (inkludert billån, forbruksgjeld, studielån, osv.) blir høyere enn 5 ganger brutto årsinntekt (årlig inntekt før skatt).

Er det lurt å ha med en kausjonist når man skal ta opp lån? Les om fordeler og ulemper her.

Dersom du tjener 400.000 kroner i året før skatt, kan ikke din totale gjeld overstige 2 millioner kroner. Må du ta opp store lån for å dekke kjøpet av sekundærbolig, vil denne regelen kunne sette en stopper dersom du har en del gjeld fra før, og/eller lav inntekt i tillegg.

Husk at dette gjelder husholdningsinntekt og husholdningsgjeld, så dersom du og din partner gjør dette sammen, vil man regne på deres totale gjeld og totale inntekt.

Lurer du på hvor mye dere kan låne tilsammen? Prøv vår lånekalkulator for par. Her kan dere enkelt fylle ut deres tall og finne ut hvor mye dere kan lån og hva det vil koste dere, selv om dere har ulik egenkapital.

Egne forskrifter i Oslo

Det er egne forskrifter for kjøp av sekundærbolig i Oslo. Her er et bilde av et leilighetskompleks i hovedstaden.
Oslo: Egne regler for lån til sekundærbolig gjelder i Oslo.

I Oslo har enda strengere krav blitt innført. I tillegg til regelen om at samlet gjeld ikke kan overstige 5 ganger inntekt, må man ha 40 prosent egenkapital dersom man skal kjøpe sekundærbolig i Oslo.

Det betyr at om du skal kjøpe en bolig for 3 millioner kroner, må du ha 1,2 millioner i egenkapital. Eier du allerede primærbolig i Oslo kan det hende du har fått en del egenkapital i form av prisstigning, men det kan fort hindre foreldre som vil hjelpe barna inn på boligmarkedet. Hvis du skal kjøpe primærbolig i Oslo, gjelder de samme reglene som for landet for øvrig, med krav til 15 prosent egenkapital.

I begynnelsen av 2018 sendte Finanstilsynet inn et forslag til Finansdepartementet om å kutte kravet til 40 prosent egenkapital i Oslo. I det samme forslaget ønsker de også å stramme inn på bankenes mulighet for å gjøre unntak fra reglene.

Les mer om hvordan du kan spare tusenvis av kroner på boliglånet her.

I dag kan bankene gjøre unntak i 10 % av utlånstilfellene på landsbasis, og i 8 % av tilfellene i Oslo. Dersom forslaget blir vedtatt kan bankene kun gjøre unntak i 8 % av alle lånetilfellene også utenfor Oslo.

Kort forklart betyr unntakene at banken f.eks. kan se bort ifra kravet om 15 % egenkapital eller gi litt høyere lån enn 5 ganger inntekt, dersom de mener det er andre faktorer ved låntakers økonomi som gjør at de skal klare å betjene lånet. Det kan være at vedkommende har en høy inntekt men mangler oppspart egenkapital, eller har mye egenkapital men møter taket på 5 ganger inntekt.

Skatt og sekundærbolig

Hvis du som privatperson leier ut en sekundærbolig du ikke bruker selv, anses leieinntektene som oftest som kapitalinntekt. Se avsnittet om skatt på utleievirksomhet for typiske unntak.

Kapitalinntekt beskattes med 22 % i 2019. Du må betale skatt av alle leieinntektene dine – fra første krone.

Du får imidlertid fradrag for alle utgifter som har med utleie å gjøre, inkludert kostnader knyttet til kommunale avgifter, forsikring, eiendomsskatt og vedlikehold. Du får ikke fradrag for utgifter knyttet til påkostninger. Vedlikehold er definert som arbeid som gjøres for å sette boligen tilbake til den stand den var i opprinnelig, mens påkostninger er alt som gjøres for å heve standarden etter oppføring av boligen.

Vil du se hvordan din nedbetalingsplan ser ut med tallene for ditt lån? Bruk vår boliglånskalkulator og få full oversikt!

I 2017 kom nye regler for verdisetting av ligningsverdien på sekundærbolig som nå øker fra 80 til 90 prosent av boligens markedsverdi. Gjelden skal også settes med lik «rabatt» som formuesverdien, altså 90 prosent av markedsverdi her også.

«AirBnB-skatten»

I 2017 kom det nye skatteregler for sporadisk utleie. Leier du ut en del av boligen som utgjør mindre enn 50 prosent av utleieverdien i mindre enn 30 dager, er ikke dette lenger skattefritt, men regnes som kapitalinntekt. I praksis blir regelen denne: 85 prosent av inntekten som overstiger 10 000 kroner regnes som skattepliktig inntekt. Leier du derimot ut en del av boligen som utgjør under 50 prosent av utleieverdi i lengre enn 30 dager er det skattefritt, så sant delen du leier ut er mindre enn 50 prosent av utleieverdien. Dersom du leier ut i mer enn 30 dager og totale leieinntekter er lavere enn 20.000 er dette også skattefritt.

Kjøpe sekundærbolig for å leie ut til barna

Dersom du som forelder har kjøpt en leilighet som barna skal få bo i bør du vurdere å la barnet betale løpende utgifter og husleie til deg. Om ikke barnet betaler, vil det få såkalt fordelsskatt, og dersom boligen har flere rom som leies ut til barnets venner eller andre, vil dette også bli beskattet. Dersom barnet betaler noe leie, og venner leier deler av boligen som utgjør mindre enn 50 prosent av utleieverdien vil dette være skattefritt.

Skatt på utleievirksomhet som næring

Dersom du har 5 eller flere utleieenheter, betraktes det oftest som at du driver utleienæring. Det samme gjelder hyppig korttidsutleie som krever ekstra mye arbeid for utleier – selv når du leier ut færre enn 5 enheter. I slike tilfeller kan overskuddet fra leieinntektene bli beskattet som næringsinntekt. Denne skatten er langt høyere enn den for kapitalinntekt, og kan fort krype opp mot 50 prosent.

Er du usikker på om utleien din blir vurdert som utleievirksomhet, kan du få en pekepinn i Skatteetatens veileder. Du kan også høre med deres kundeservice for å få et nøyaktig svar.

Andre utvalgte tjenester fra Nettbureau