sekundærbolig

Lån til sekundærbolig

Mange kjøper en sekundærbolig eller utleiebolig for å investere og få litt ekstrainntekter. Bolig er generelt en attraktiv investering; det regnes både om sikkert og gir høy avkastning på sikt. Her kan du lese om hva som skal til for å få lån, og hvilke skatteregler du må være oppmerksom på i forbindelse med utleie.

Utleiebolig

Skal vi tro internasjonal forskning på boligmarkedet i 16 rike land over de siste 145 årene, har den årlige avkastningen i snitt vært 7 prosent. I tillegg har boliginvestering langt lavere risiko enn f.eks. aksjemarkedet som til sammenligning hadde en gjennomsnittlig årlig avkastning på 6,89 prosent.

En sekundærbolig kan være en pendlerbolig, utleiebolig og helårsbolig brukt som fritidsbolig. Til forskjell fra en sekundærbolig regnes en fritidsbolig typisk som hytte, sommerhus, eller leilighetskompleks bygget utelukkende for fritidsformål. Disse definisjonene er først og fremst viktig med tanke på skatt og formueberegning.

På utkikk etter lån til fritidsbolig? Les om hyttelån og lån til fritidsbolig her.

Lån til sekundærbolig

Siden de nye boligforsikriftene trådte i kraft 1. januar 2017 har det imidlertid blitt noe vanskeligere for norske husholdninger å investere i sekundærboliger—særlig i Oslo hvor egne og strengere låneregler ble innført.

Det første lånekravet som gjør det vanskelig gjelder for hele landet, og sier at bankene kan ikke gi boliglån som medfører at låntakers totale gjeld (inkludert billån, forbruksgjeld, studielån, osv.) blir høyere enn 5 ganger brutto årsinntekt (årlig inntekt før skatt).

Er det lurt å ha med en kausjonist når man skal ta opp lån? Les om fordeler og ulemper her.

Dersom du tjener 400.000 kroner i året før skatt, kan ikke din totale gjeld overstige 2 millioner kroner. Må du ta opp store lån for å dekke kjøpet av sekundærbolig, vil denne regelen kunne sette en stopper dersom du har en del gjeld fra før, og/eller lav inntekt i tillegg.

Husk at dette gjelder husholdningsinntekt og husholdningsgjeld, så dersom du og din partner gjør dette sammen, vil man regne på deres totale gjeld og totale inntekt.

Lurer du på hvor mye dere kan låne tilsammen? Prøv vår lånekalkulator for par. Her kan dere enkelt fylle ut deres tall og finne ut hvor mye dere kan lån og hva det vil koste dere, selv om dere har ulike egenkapital.

Lån til sekundærbolig i Oslo

sekundærbolig
Oslo: Egne regler for lån til sekundærbolig gjelder i Oslo.

I Oslo har enda strengere krav blitt innført. I tillegg til regelen om at samlet gjeld ikke kan overstige 5 ganger inntekt, må man ha 40 prosent egenkapital dersom man skal kjøpe sekundærbolig i Oslo.

Det betyr at om du skal kjøpe en bolig for 3 millioner kroner, må du ha 1,2 millioner i egenkapital. Eier du allerede primærbolig i Oslo kan det hende du allerede har fått en del egenkapital i form av prisstigning, men det kan fort hindre foreldre som vil hjelpe barna inn på boligmarkedet. Hvis du skal kjøpe primærbolig i Oslo, gjelder de samme reglene som for landet forøvrig, med krav til 15 prosent egenkapital.

I begynnelsen av 2018 sendte Finanstilsynet inn et forslag til Finansdepartementet om å kutte kravet til 40 prosent egenkapital i Oslo. I det samme forslaget ønsker de også å stramme inn på bankenes mulighet for å gjøre unntak fra reglene.

Les mer om hvordan du kan spare tusenvis av kroner på boliglånet her.

I dag kan bankene gjøre unntak i 10% av utlånstilfellene på landsbasis, og i 8% av tilfellene i Oslo. Dersom forslaget blir vedtatt kan bankene kun gjøre unntak i 8% av alle lånetilfellene også utenfor Oslo.

Kort forklart betyr unntakene at banken f.eks. kan se bort ifra kravet om 15% egenkapital eller gi litt høyere lån enn 5 ganger inntekt, dersom de mener det er andre faktorer ved låntakers økonomi som gjør at de skal klare å betjene lånet. Det kan være at vedkommende har en høy inntekt men mangler oppspart egenkapital, eller har mye egenkapital men møter taket på 5 ganger inntekt.

Skatt og sekundærbolig

Leier du ut som privatperson anser skatteetaten dette som kapitalinntekt og dette beskattes med 23% i 2018. Når det er sagt er de første 10.000 kronene i leieinntekter skattefrie, og deretter betaler du kun skatt av 85 prosent av inntektene.

La oss si at du leier ut en sekundærbolig for 10.000 kroner per måned. Det er totalt 120.000 kroner per år, men du skal bare skatte av 110.000 kroner ettersom de første 10.000 er skattefrie. 85% av 110.000 er 93.500 og dette skal beskattes med 23 prosent. Da ender du opp med å betale 21.505,- i skatt, og du sitter igjen med om lag 100.000 kroner i profitt for ett år.

I 2017 kom nye regler for verdisetting av ligningsverdien på sekundærbolig som nå øker fra 80 til 90 prosent av boligens markedsverdi. Gjelden skal også settes med lik “rabatt” som formueverdien, altså 90 prosent av markedsverdi her også.

Skattefri utleie

Dersom du leier ut en del av din bolig som utgjør mindre enn 50 prosent av utleieverdien på delen du selv bor i, er dette skattefritt. Utleieverdien må ikke forveksles med areale, selv om dette ofte er sammenfallende. Leier du ut et soverom i leiligheten din, holder det at du leier ut det minste rommet.

Leier du derimot ut en etasje av huset ditt, bør det være forhold som tilsier at den ene har en høyere utleieverdi enn den andre (solforhold, balkong, standard osv), og du må selv bo i den delen med høyest utleieverdi om du skal slippe skatt. Er du usikker kan du få en takstperson til å hjelpe deg.

Vil du se hvordan din nedbetalingsplan ser ut med tallene for ditt lån? Bruk vår boliglånskalkulator og få full oversikt!

Dersom du eier en tomannsbolig kan du leie ut en del skattefritt. For at boligen skal defineres som en tomannsbolig må den bestå av to familieleiligheter og du kan kun leie ut den ene skattefritt. For at en leilighet skal defineres som en familieleilighet må den oppfylle visse krav, kort forklart må være mulig for en familie å bo i den. Derfor stilles det krav til at boarealet er over 40 m2, at den har eget bad, eget soverom, og kjøkken.

"Airbnb skatten"

I 2017 kom det nye skatteregler for sporadisk utleie. Leier du ut en del av boligen som utgjør mindre enn 50 prosent av utleieverdien i mindre enn 30 dager, er ikke dette lenger skattefritt, men regnes som kapitalinntekt. I praksis blir regelen denne: 85 prosent av inntekten som overstiger 10 000 kroner regnes som skattepliktig inntekt. Leier du derimot ut en del av boligen som utgjør under 50 prosent av utleieverdi i lengre enn 30 dager er det skattefritt, så sant delen du leier ut er mindre enn 50 prosent av utleieverdien. Dersom du leier ut i mer enn 30 dager og totale leieinntekter er lavere enn 20.000 er dette også skattefritt.

Kjøpe sekundærbolig for å leie ut til barna

Dersom du som forelder har kjøpt en leilighet som barna skal få bo i bør du vurdere å la barnet betale løpende utgifter og husleie til deg. Om ikke barnet betaler, vil det få såkalt fordelsskatt, og dersom boligen har flere rom som leies ut til barnets venner eller andre, vil dette også bli beskattet. Dersom barnet betaler noe leie, og venner leier deler av boligen som utgjør mindre enn 50 prosent av utleieverdien vil dette være skattefritt.

Skatt på utleievirksomhet som næring

Dersom du har 4 eller flere utleieenheter betraktes det som at du driver utleienæring. Leieinntektene blir da beskattet som næringsinntekt. Denne skatten er langt høyere enn den for kapitalinntekt, og kan fort krype opp mot 50 prosent.

Følg oss på Facebook

Følg oss gjerne på vår Facebookside.

Kontakt oss

Send oss en e-post

Sosiale medier: Facebook, Twitter

Trenger du lån?

Lån.no gir deg en enkel og kostnadsfri måte å innhente tilbud fra flere banker og lånemeglere.

Vis alle lån

Andre tjenster